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MARINO VILLAGE 2022 - 08/07/2022
LAVINIA FIORANI

L'avvocato Risponde
A proposito di assemblee condominiali

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L'avvocato Risponde: A proposito di assemblee condominiali

L'avvocato Risponde
08/12/2021
Eugenio Pisani

 

In riferimento alla rubrica del mese di novembre abbiamo più volte ricevuto la stessa domanda da parte di cittadini ai quali rispondiamo volentieri ringraziando per tale attività il dott. Jacopo Leoni che ha curato la risposta.
 
DOMANDA:
 
Ho letto con interesse l'articolo dell'avvocato Pisani sulla rivista di Santa Maria delle Mole on-line ed ho apprezzato molto la sua disponibilità.
Ho visto che risponderà anche a problematiche di tipo condominiale. Volevo quindi proporre se possa essere utile trattare
del fatto che ci sono svariati amministratori condominiali, incluso il nostro, che non tengono riunioni condominiali dal primo lockdown e tantomeno aggiornano condomini sullo stato dei conti dello stesso condominio (Entrate, uscite... andamento dello stato economico del condominio in genere , presenza di morosità e quant'altro) appellandosi allo stato emergenziale. Quindi da 2 anni non si sa nulla a riguardo.
 
È possibile avere un articolo in cui venga spiegato a tutti cosa prevede realmente lo stato emergenzale a riguardo? E se questi amministratori stanno temporeggiando e basta, considerando che altri procedono con il loro lavoro? Sembrerebbe evidente che è una legge a libera interpretazione, come sempre. Anche perché, gli stessi, paradossalmente si rendono disponibili per indire riunioni per il bonus 110%, ecc.... Allora come funziona?
 
 
 
RISPOSTA a cura del dott. Jacopo Leoni.
 
In merito al quesito posto occorre, fin da subito, porre l’attenzione sulla norma di riferimento prevista dal nostro Codice civile in merito doveri dell’amministratore del condominio avvertendo, però, il lettore che la presente argomentazione non potrà non prendere in considerazione lo stato di pandemia in cui si trova il nostro Paese.
 
Tale premessa è di fondamentale importanza in quanto nella metaforica equazione del diritto il contesto sociale viene posto a denominatore della norma e, quindi, inevitabilmente è in grado di condizionarne gli effetti e le modalità applicative.
 
Prima di osservare, quindi, come lo stato di emergenza da Covid-19 vada ad incidere sulla normativa di riferimento del caso di odierna trattazione occorre, come anticipato in premessa, analizzare la disciplina sostanziale per comprendere quali sono le funzioni che il nostro Codice civile assegna all’amministratore una volta insediato all’interno del condominio e come agire in caso di inerzia di quest’ultimo.
 
Ai sensi dell’art. 1130 c.c. l’amministratore, tra i vari doveri, deve: dare seguito alle deliberazioni assembleari, convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale nonché curare l’osservanza del regolamento condominiale; eseguire gli adempimenti fiscali; redigere il rendiconto annuale della gestione con convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
 
Nel caso di odierna trattazione è possibile, icto oculi, evincere come un amministratore inerte, sia nell’adempimento dei propri doveri contabili che nel contestuale dovere di convocazione dell’assemblea condominiale nel termine perentorio di 180 giorni ai fini dell’approvazione del rendiconto condominiale, dia seguito ad una situazione di “grave irregolarità” nell’esecuzione delle proprie funzioni la quale può dar luogo a revoca dell’amministratore stesso ai sensi dell’art. 1129 c.c.
 
In tale panorama, emerge, quindi, l’odierno casus belli: Qual è il rimedio in caso nel caso di un amministratore di condominio inerte che non convoca l’assemblea giustificandosi con il perdurare dello stato di emergenza da Covid-19?
 
Nell’argomentazione della risposta a tale quesito occorre introdurre il tema della convocazione telematica dell’assemblea la quale chiude, preliminarmente, ogni questione relativa alla difficolta di riunione fisica di tutti i condomini nello stesso spazio.
 
Tale modalità, sempre più utilizzata vista la sua semplicità operativa e la possibilità di by-passare qualsivoglia limitazione imposta dal rispetto delle regole sul distanziamento, costituisce legittima richiesta da parte dei condomini (si precisa che per poter richiedere la convocazione dell’assemblea è sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini), i quali promuovendo tale istanza nei confronti dell’amministratore possono agire contro quest’ultimo in caso di sua inerzia, disponendo dei rimedi messi a disposizione dall’art. 1129 del Codice civile a fronte di “gravi irregolarità”.
 
In tal senso non è difficile immaginare situazioni del genere, basti pensare al caso in cui l’amministratore rimanga inerte a fronte di legittima richiesta assembleare, in modalità telematica, da parte dei condomini in relazione al Superbonus 110% il quale richiede, per forza di cose, un certo margine di rapidità a fronte dei diversi interventi specifici oggetto della disciplina.
 
Dott. Jacopo Leoni

 

 

Eugenio Pisani
08/12/2021
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